כבר היה מי שאמר שלטעות זה אנושי ולסלוח זה אלוהי, אלא שיש טעויות שיכולות לעלות לנו כסף רב, זמן ומשאבים נוספים שנשמח לוותר עליהן.
כאלה הם פרויקטי תמ"א 38 שמתעכבים.
בשנת 2005 הכינה המועצה הלאומית לתכנון ולבנייה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תוכנית זו קרויה תמ"א 38 והיא אוסף של תקנות שמטרתו העיקרית היא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. מאז, עברה תמ"א 38 עוד 4 שינויים עיקריים.
תמ"א 38 מעניקה תמריצים כספיים לחיזוק מבנים, והיא עושה זאת באמצעות נתינת זכויות בנייה מוגדלות וקיצור ההליכים הביורוקרטיים לקבלת היתר בנייה.
תוסיפו לכך את העובדה שנדל"ן הפך להיות אחד מנושאי השיחה המדוברים ביותר בכל סלון ישראלי ובכל מפגש שישי של המשפחה, ותבינו למה גם תמ"א 38 הוא פרויקט שמפתה בעלי דירות רבים להיכנס אליו.
ובכל זאת, על פי הערכות שונות כ- 70% מפרויקטי תמ"א 38 מתעכבים מדי שנה, וגורמים לאובדן כספים רבים לצד הארכת זמן מיותרת של הפרויקט.
מהן הטעויות הנפוצות בפרויקטים אלה היכולות להיות בשליטתכם וכיצד תמנעו מהן?
נושאים הקשורים במימון:
- מימון חסר:בעיות קשורות במימון נפוצות לרוב בפרויקטי תמ"א 38/1, פרויקטים המושכים אליהם יזמים קטנים יותר. בפרויקטים מסוג זה, היזמים לעיתים משקיעים עד 2 מיליון ₪ עד לשלב ההיתר.
בשלב כזה, במידה והוא לא יצליח להשיג מימון מהבנק, הוא ימשיך את הפרויקט אבל כשהוא מסתמך על מכירת הדירות. אז, היזם גם חשוף למספר סיכונים מהותיים בעלי השלכות על יכולת סיום הפרויקט.
הפתרון: לבדוק בכמה פרויקטים מחזיק היזם (אם מדובר בפרויקט מסוג 38/1 מומלץ שהיזם יחזיק בלפחות 10 פרויקטים) או מהו ההון העצמי שלו. יזם קטן שמחזיק במספר מצומצם של פרויקטים יתקשה עד מאוד להשיג מימון מהבנק או מקרנות השקעה ומימון ייעודיות (הן הבנקים והן קרנות אלו דורשים לרוב כ-25% מהיקף ההשקעה, והם גם גופים היודעים לבצע את הבדיקות המתאימות על אודות היזם). אם יש לכם אפשרות, מומלץ אפילו לשכור יועץ חיצוני לבדיקת איתנות פיננסית של היזם.
- איתנות פיננסית של היזם והקושי במתן ביטחונות לבנק כתנאי למימון פרויקט:
היזמים שנדרשים לתת בטחונות לשעבוד מתקשים לעשות כן משום שמדובר בזכויות בנייה אך לא בזכויות על הקרקע עצמה.
הפתרון: ניתן ליצור יחידת רישום חדשה על ידי תיקון צו בית משותף. לאחריו, תיווצר תת חלקה חדשה והיא יכולה לשמש כבטוחה לטובת הבנק.
נושאים הקשורים ביזם:
- יזם שלא עומד בהתחייבויותיו:
לא מעט פעמים דיירים מוצאים עצמם מול יזם שלא מצליח לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו בעל פה, שלא הצליח להחתים את כל הדיירים או שלא הצליח לדאוג לכל תוספות הבנייה שהתחייב עליהן. היזם הינו חוליה חשובה ביותר בפרויקט זה ולכן עליו לדאוג לקדם את הפרויקט בצורה יעילה ומהירה מספיק.
הפתרון: יש להכניס בחוזה מול היזם לוחות זמנים קשיחים ותחנות יציאה מן ההסכם המעוגנות בו לפי שלבי הפרויקט או לפי תאריכים קלנדריים.
- בדיקת היזם טרום החתימה עמו:
ודאי לא יפתיע אתכם לשמוע שתמ"א 38 הוא תחום משופע ביזמים נטולי רקע נאות ויכולת להוציא לפועל פרויקטים כאלה. יתרה מכך, יכול להיות יזם שאת הניסיון והבקיאות שלו צבר בפרויקטים מסוג אחר, למשל נכסים מסחריים, אך יתקשה לעמוד בפרויקט התחדשות עירונית.
הפתרון: לדבר עם דיירים בפרויקטים קודמים שבוצעו על ידו או מבוצעים כעת, ואף לבקר בהם בכדי להתרשם במו עיניכם.
בנוסף, אנו חיים בעולם שבו המידע היקר לנו מצוי במרחק של עכבר ומקלדת.
תוכלו לדעת עוד על היזם הפוטנציאלי באמצעות חיפוש בגוגל (ואף תופתעו לדעת איזה מידע יקר מפז יש לחברים שלכם ברשתות החברתיות) או באמצעות פניה לרשם החברות, חברות כמו BDI או עורכי דין.
כדאי לשקול אף בדיקה מול גורם בנקאי או פיננסי מוסמך.
מומלץ גם לבדוק מיהם האדריכלים, המהנדסים ואנשי המקצוע בכלל הצפויים ללוות את הפרויקט שלכם מטעם היזם, ובנוסף כדאי לשכור את שירותיו של עו"ד המתמחה בתמ"א 38 (ודאו כי נאמנותו של עורך הדין נתונה לכם הדיירים וכי שכר הטרחה שלו אינו משולם על ידי היזם אלא על ידיכם בלבד, כך שאיננו מעורב בניגוד עניינים).
נושאים הקשורים בדיירים:
- חוסר שיתוף פעולה של הדיירים:
מטבע הדברים, כאשר מדובר בבניין דירות יש דיירים רבים, מה שמוביל לדעות שונות ולאינטרסים שונים.
אם לא די בכך, הרי שגם הגופים שמולם יש לפעול בפרויקט תמ"א 38 הם מרובים.
מכאן הדרך לחיכוכים בין הדיירים ולעצירת הפרויקט או לעיכובו קצרה למדי.
מכירים את השכן הזה שהבן שלו תמיד חוסם לכם את החניה או זו שהכביסה שלה תמיד מטפטפת לתוך הסלון שלכם?
בדיוק איתם תצטרכו לשתף פעולה לטובת תמ"א 38.
הפתרון: יכולים להיות שני פתרונות:
- מתן נציגות משותפת לכל הדירות בבניין
- הסכמה משותפת פה אחד על עורך דין שייצג את כולם.
בכל מקרה, בכדי לוודא שקיפות ושיתוף פעולה מקסימליים מומלץ בחום כי כל הדיירים יהיו מעורבים, גם אלה שלרוב הם הצד הפסיבי יותר בבניין.
כדאי לקיים ישיבות שוטפות על בסיס קבוע ככל הניתן (וכן, לתזכר מספר פעמים לפני קיומן בכדי לוודא שכולם מגיעים), להעביר סיכומי ישיבות בדואר אלקטרוני ולוודא שעל ההחלטות המהותיות בפרויקט כל דייר חותם או מעביר הסכמתו בכתב.
כדאי גם לשים לב כי פרויקט תמ"א 38 מצריך עבודה צמודה עם אנשי מקצוע שונים. עבודה זו תקצר את לוחות הזמנים, תמקסם את היתרונות עבורכם, תפשט את המורכבות הגבוהה ותבטיח כי אינכם מחמיצים את האותיות הקטנות והפערים הגדולים הטמונים בפרויקט מסוג זה- כמו למשל כיצד נקבע שווי המכירה המשפיע על המיסים בעסקה כזו. תמ"א 38 שהינו עסקת מכר כולל גם מיסים מסוג מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה. בכדי לעודד פרויקטי תמ"א המדינה מעניקה פטור ממע"מ, מהיטל השבחה וממס שבח. חשוב גם שתבחנו האם היזם משלם לכם במזומן או באמצעות מתן שירותי בנייה.
כמובן שלכל אלה, בדומה לתשלום שכר הטרחה של עורך הדין על ידי היזם העלול ליצור ניגוד עניינים ולפגוע בדיירים, יש השלכות ומומלץ כי תיוועצו ברואה חשבון ותלוו על ידו טרום ביצוע הפעולות הכרוכות במיסים בפרויקט זה.
לסיכום, מה אתם יכולים להרוויח מעבר ליתרונות הברורים של תמ"א 38?
אנשי מקצוע מתחום עיצוב הפנים והאדריכלות מספרים שתופעה ידועה היא ששיפוצים שנערכים בבית משקפים האווירה בו, והיחסים בין בני הזוג.
גם בפרויקטי תמ"א הדיירים דיווחו כי העבודה המשותפת שיפרה להפליא את האווירה בין הדיירים, והוסיפה הרמוניה ליחסי השכנות. אז עכשיו זכיתם לבית גדול יותר, שכנים נעימים יותר, סביבת מגורים יפה ונכס שערכו עלה עשרות מונים. עכשיו ביתכם הוא באמת מבצרכם.
*הכתוב אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי ונועד למתן אינפורמציה כללית בלבד. ט.ל.ח.